[매경 부동산 재테크 처방전] 돈되는 땅 찾으려면…`토지이용계획확인원` 볼 줄 알아야

최고관리자 0 122 01.16 18:10
[매경 부동산 재테크 처방전] 돈되는 땅 찾으려면…`토지이용계획확인원` 볼 줄 알아야

Q = 서울 마곡동에 거주하는 50대 초반 직장인입니다. 현재 거주하는 아파트 한 채와 다세대주택 1채가 가지고 있는 전부입니다. 그렇다고 수익이 많이 나는 것은 아니라서 틈새로 토지 재테크를 하기 위해 공부하려 합니다. 부동산 초보가 토지투자로 실패하지 않는 노하우를 알고 싶습니다.
A = 좋은 땅과 나쁜 땅의 기준은 시대에 따라 다르며 토지를 바라보는 눈도 현저히 달랐습니다. 1960~1970년대까지만 해도 농사 짓기 좋은 땅을 최고로 인정해 토지의 이용 목적보다는 자연적·물리적인 조건을 우선시해왔습니다.

1980년대 초반부터 경제개발이 본격화하면서 도시와 공장이 들어서고, 지역개발에 시동이 걸리면서 좋은 토지의 조건은 농업을 위한 토지보다는 건축하기 좋은 토지로 변하기 시작했고 점점 자연적 조건보다 국가 행정적인 조건이 더 중요시됐습니다. 좋은 토지의 기준이 공법상 규제가 강하지 않은 토지, 건축물을 많이 건축할 수 있는 토지 즉 개발에 따른 수익성이 뛰어나면서 개발계획에 의해 규제가 변화되는 토지가 좋은 토지가 된 것입니다.

우리나라는 토지 면적이 다른 선진국에 비해 매우 작으나 많은 사람이 모여 살다보니 서로 개발에 대한 목마름으로 국토 일부가 난개발화됐습니다. 효율적 관리를 위해 정부에서는 쓰임새를 정해 놓고 그에 맞지 않는 행위는 규제하는 형태로 전국 모든 토지를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분해 관리하고 있습니다.

2000년 초반까지만 해도 5개 용도지역으로 구분됐지만 이원화돼 있던 법률을 통합하면서 4개 용도지역으로 변경했습니다. 여기서 도시지역이란 말 그대로 도시화를 위한 용도로 사용하기 위해 지정한 토지를 말하는데 그 세부 용도를 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 세분화해 각 용도에 맞지 않는 건축물은 건축을 제한하고 있습니다.

쉽게 말해 주거지역에는 주로 건축물을 허용할 때 주거와 관련된 건축물과 그에 필요한 건축물들만을, 공업지역에는 공장과 관련된 건축물을 건축하게 해서 철저하게 기능을 분리하자는 것입니다.

그렇다면 토지를 투자하는 데 있어서 유의할 사항은 무엇일까요. 토지 투자로 성공하기 위해서는 `토지이용계획확인원`을 보는 노하우를 알아야 합니다. 토지이용계획확인원은 토지에 대한 공법상 규제사항을 표시해 토지 이용을 어떻게 할 것인지를 판단하는 매우 중요한 서류입니다. 이 서류를 통해 공법상 규제에 어떤 것이 있으며, 향후 어떤 용도로 권장되고, 어떤 용도로는 사용이 불가능한 것인지 알 수 있습니다. 예를 들어 군사기지 및 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 토지를 이용하는 데 제한이 많은 토지에 해당하는지를 살펴야 합니다.

출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=40200003&year=2019&no=22021


[원포인트 투자 레슨] 실적호조·5G 기대…올해도 통신株 `굿`

Q 올해도 증시 변동성이 높을 것이라는 얘기가 많습니다. 지난해 코스피가 폭락하는 가운데도 통신주들은 오히려 상승하는 흐름을 보였습니다. 올해도 5G(5세대 이동통신) 상용화 기대감, 방어주로서의 매력 등 호재가 많다는 분석이 많습니다. 올해도 SK텔레콤, KT, LG유플러스 등 통신주를 눈여겨보는 것이 괜찮을까요?
하지만 올해 실적은 개선될 것으로 예상한다. 오는 3월 시작될 5G 서비스로 이동통신 부문 가입자당 매출(ARPU)이 반등할 가능성이 높고, IPTV(인터넷TV) 등 유선 부문의 실적 개선세가 지속될 것으로 예상하기 때문이다. 이에 2019년 통신3사 합산 매출액, 영업이익, EBITDA는 각각 1.4%, 4.8%, 1.1% 증가할 것으로 예상된다.

지난 1월 8~11일 미국 라스베이거스에서 개최된 CES 2019를 통해서도 5G 에 대한 기대감이 고조되고 있다. 이번 CES 2019의 핵심 키워드는 스마트시티(Smart City), 인공지능(AI), 모빌리티(Mobility), 5G, 증강현실·가상현실(AR·VR), 헬스케어(Healthcare) 등이기 때문이다. 키워드 자체는 지난해와 유사하지만 올해에는 우리나라를 비롯한 일부 국가에서 5G 상용 서비스가 시작되기 때문에 진화된 기술이 5G와 결합해 어떤 새로운 비즈니스 모델을 만들 수 있느냐에 관심이 집중되고 있다. 5G 비즈니스 모델의 가능성이 확인된다면 통신주에 대한 관심은 더욱 커질 것으로 예상한다.
A 지난해에 이어 올해도 통신사의 주가 상승 가능성은 높다.
그 이유는 △2019 년 실적 개선 개선 가능성이 높고 △3월 상용화를 앞두고 5G에 대한 기대감이 고조될 것이며 △불확실한 증시에서 통신주의 안정성과 성장성이 부각될 가능성이 높기 때문이다. 무엇보다 통신서비스 업체의 실적 개선이 예상된다. 지난해 `통신3사`(SK텔레콤, KT, LG유플러스)의 합산 매출액과 영업이익, 상각전영업이익(EBITDA)은 약정할인 가입자 증가와 취약계층 요금 인하 영향으로 각각 전년 동기 대비 1.3%, 8.3%, 2.8% 감소할 전망이다.



 출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=40200003&year=2019&no=22020


[빅데이터로 본 재테크] 삼성전자 어닝쇼크에 목표주가 `뒷북` 하향

지난 8일 지난해 4분기 잠정 실적을 공시한 삼성전자가 `어닝쇼크`를 기록하면서 반도체 업황에 대해 투자자들의 우려가 커지고 있다.

작년 말부터 반도체 경기는 올해 1분기 중 저점을 찍을 것이란 전망이 우세했는데 국내 반도체 대장주인 삼성전자의 실적이 예상보다 크게 부진한 것으로 나오면서 불안감이 확산되는 분위기다. 국내 증권사들이 그동안 삼성전자의 실적을 지나치게 낙관한 것 아니냐는 비판이 나오는 가운데 주요 증권사들은 최근 삼성전자의 목표주가를 줄줄이 하향 조정했다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 지난 2일부터 8일까지 투자자들이 가장 많이 검색한 종목은 이번주 잠정 실적을 발표한 `삼성전자`였다.
삼성전자는 8일 작년 4분기 잠정 실적을 공시했는데 매출과 영업이익이 각각 59조원, 10조8000억원이라고 밝혀 시장 예상치를 크게 밑도는 성적을 보였다. 증권사들은 삼성전자의 작년 4분기 영업이익을 평균 13조원 이상으로 내다보며 20% 이상 높게 추정한 바 있다. 삼성전자 실적이 국내 증권사 예상치와 20% 이상 벌어지는 `어닝쇼크`를 기록하면서 일각에서는 국내 증권업계가 그동안 삼성전자 실적을 과대평가했다는 비판이 나오기도 했다. 외국계 증권사들은 2017년부터 작년까지 반도체 경기에 대한 우려를 보이며 삼성전자의 실적 추정치 및 목표주가를 하향 조정했는데 국내 증권사들이 지나치게 낙관적인 태도를 유지했다는 것이다.
이승우 유진투자증권 연구원도 연초에 발간한 보고서에서 삼성전자의 작년 4분기 매출을 61조4000억원, 영업이익을 12조3000억원으로 추정했다. 그러나 실적 공시 이후엔 "사이클 궤적이 급격히 악화하면서 반도체 이익은 작년 44조3000억원에서 올해 22조5000억원으로 감소할 것으로 추정한다"며 "올해 전사 실적도 매출 228조원, 영업이익 39조원으로 작년보다 각각 6.5%, 33.6% 감소할 것"이라고 했다.

이 연구원은 "메모리 고객들의 재고 소진 우선 전략으로 신규 주문이 급감했고 현재 상황은 초과공급이라기보다는 수요 부족이라는 표현이 적절해 보인다"며 "데이터센터 고객들의 재고 조정이 4분기 수요 실종의 주원인이었다면, 반대로 재고 축적이 진행될 경우 증폭 효과로 인한 수요 급증 현상이 나타날 수도 있지만 여전히 많은 부분이 안갯속에 가리워져 있어 그 이후에 그려질 윤곽은 가늠하기 쉽지 않다"고 했다.
삼성전자 실적에 대한 관심이 높았던 만큼 보고서 검색 순위에도 삼성전자 관련 보고서만 4개가 이름을 올렸다. 박성순 BNK투자증권 연구원은 앞서 4분기 삼성전자의 매출을 62조8000억원, 영업이익 13조7000억원으로 전망하면서 삼성전자 실적이 올해 상고하저를 보일 것으로 내다봤다. 올해 상반기까지 수요 부진의 영향으로 인한 DRAM 가격 하락이 지속될 것이라는 이유에서다.

잠정 실적 발표 이후 박 연구원은 재차 보고서를 내고 "작년 4분기 실적이 예상보다 부진했다"며 "DRAM 가격 하락과 함께 출하량이 예상치를 크게 하회한 것을 실적 부진의 주요인으로 추정한다"고 밝혔다. 이어서 "1분기 DRAM은 비수기에 진입하는 만큼 가격 하락폭이 확대될 것으로 예상한다"며 "삼성전자의 DRAM 설비투자(Capex)가 보수적으로 집행될 것으로 전망되기 때문에 수요가 확대되는 하반기 업황 개선을 기대한다"고 실적 전망을 수정했다.

출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=40200003&year=2019&no=22017


개포4·둔촌주공…재건축 알짜단지 줄줄이 분양대기

◆ 2019 재테크 가이드 / 내집마련 전략 ◆

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수도권 분양시장은 분주한 새해를 맞을 전망이다. 일반적으로 1월은 분양시장 비수기로 분류되지만 올해 수도권에 새 아파트가 대거 공급될 예정이기 때문이다. 특히 인기 대단지인 강남구 개포동 `개포주공4단지` 3343가구, 강동구 둔촌동 `둔촌주공` 1만2032가구 등의 아파트가 분양 채비를 갖추고 있어 주목된다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 서울, 경기, 인천 등 수도권에서 12만704가구(아파트 기준, 임대 제외)가 일반 분양할 계획인 것으로 조사됐다.
이는 지난해 실적 8만2404가구 대비 46.5% 증가한 수준이다. 올해 분양시장은 지난달 11일부터 시행된 청약 제도 개정에 따라 무주택자의 당첨 기회가 많아지면서 내 집 마련을 원하는 사람들의 청약 열기가 꾸준히 뜨거울 전망이다. 특히 서울 재개발·재건축 물량과 서울과 인접한 2기 신도시 등 인기 지역은 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상됐다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "새해 수도권에서는 지난해 서울에서 미처 분양을 못한 곳들을 비롯해 강남권을 중심으로 한 재건축 분양이 대거 예정됐다"면서 "경기, 인천 지역에서는 신도시 일대와 1000가구 이상의 대단지 분양이 눈에 띈다"고 말했다.
GS건설은 서초구 서초동 무지개아파트를 헐고 짓는 서초그랑자이 1446가구를 4월께 분양한다. 또 강남구 개포주공4단지를 재건축하는 `개포그랑자이`도 6월 분양 예정이다. 9월에는 GS건설이 은평구 증산동 증산2구역에 자이아파트 1386가구를 분양한다. 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등을 이용할 수 있는 디지털미디어시티역 역세권 단지다.

삼성물산은 강남구 삼성동 상아2차아파트를 헐고 래미안아파트 679가구를 5월께 분양한다. 포스코건설은 영등포 신길뉴타운3구역에 더샵 799가구를 짓고 7월쯤 분양할 계획이다.

하반기에는 총 1만가구 넘는 대단지인 강동구 둔촌주공아파트가 9월께 분양한다. 강남구 개포동에서는 개포지구 최대 규모인 개포주공1단지 3128가구가 10월쯤 분양을 준비 중이다. 경기, 인천 지역에는 신도시 및 대단지 분양이 눈길을 끈다. 지난해 분양하려던 GS건설 위례포레자이 558가구, 현대엔지니어링 힐스테이트 북위례 1078가구가 1월 중 분양할 예정이다.
새해 서울에서는 굵직한 재개발, 재건축 단지들의 분양이 대기하고 있다. 1월에는 롯데건설이 동대문구 전농동 청량리4구역을 재개발해 총 1425가구를 짓는 롯데캐슬SKY-L65가 분양한다. 아파트, 오피스텔, 오피스, 상업시설이 함께하는 대규모 복합단지로 GTX B노선과 C노선이 예정된 청량리역 역세권 단지다.



 출처 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=40200003&year=2019&no=6877

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